아파트가격이 상승하면서 내집 마련이 어려운 서민이라면 누구나 한번쯤 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 살 수 있다는 경매와 공매에 관심을 가져본 적이 있을 것이다. 하지만 아직까지 대중화되어 있지 않고, 생소한 부분이어서 선뜻 시도하지 못하고 망설이는 경우가 많은데, 경매와 공매를 활용한 내집 마련 전략에 대해 알아보자.
경매는 채권자가 채무자에게 채무를 변제받기 위하여 법원 등의 국가권력에 신청하여 채무자의 부동산을 강제적으로 처분하는 것을 말한다. 경매는 매각공고 후에 법원이 정한 최저입찰가격의 10%를 보증금으로 지불하고 입찰에 참여한 사람 중 최고가격을 적은 사람에게 낙찰되며, 1개월 이내에 대금 전액을 지불하면 소유권의 이전과 부동산이 인도된다.
입찰전에 철저한 현장조사와 정확한 권리분석이 이루어져야 한다.
경매는 감정가가 결정되고 낙찰될 때까지의 기간이 길기 때문에 그동안 부동산 가격이 인상되어 법원 감정가액보다 높은 금액으로 낙찰되는 경우가 많다. 따라서 직접 현장을 방문하여 건물의 입지나 주변 환경, 실질적인 시세, 향후 성장가능성 등을 철저하게 확인하여야 하며, 낙찰 후에 건물에 입주하는 과정에서 세입자와의 문제 등이 발생할 수 있으므로 각종 권리에 대한 분석은 필수 조건이다. 만약, 선순위 세입자가 배당요구를 하지 않고 있는 물건인 경우는 세입자의 임차금액이 확인되지 않으면 물건이 욕심나더라도 입찰하지 않는 것이 바람직하다. 왜냐하면 현 법체계하에서는 낙찰자가 일방적으로 불리하기 때문이다.
일반적인 주택 구입의 경우에는 매매계약이 이루어지면 매도자와 매수자가 이사 날짜를 서로 협의하여 바로 이사할 수 있으나, 경매의 경우는 낙찰을 받았다 하더라도 해당 부동산의 현 거주자와 상의할 수 있는 통로가 없고, 만약 보증인이나 임차인이 살고 있는 경우 명도과정에서 시간이 길어져 원하는 날짜에 이사하지 못해 낭패를 겪는 일이 종종 발생하기 때문에 입주 시점을 충분하게 잡고 투자해야 한다.
투자자금에 있어서도 일반적인 부동산매매의 경우 자신이 이사를 나오면서 받은 전세보증금으로 잔금을 치르는 등 현재 자신의 전세보증금이 투자금액이 될 수 있지만, 경매의 경우는 자신이 이사하기 전에 대금 전액을 납부해야 하기 때문에 낙찰을 받고도 대금을 치르지 못해 입찰보증금을 떼이는 경우가 발생할 수 있다. 또 등록세와 취득세 등 세금이나, 세입자의 이사비용, 아파트의 경우 미납된 관리비나 공과금 등 생각지도 못한 추가비용이 발생할 수 있으므로 이를 고려하여 충분한 투자금액을 준비하는 것이 필요하다.
욕심내지 말고 합리적으로 판단해야 한다.
처음 경매에 응찰하는 경우 법정의 풍경과 분위기가 생소하고, 자신이 공들여 권리분석과 현장조사를 마친 물건에 사람들이 관심을 집중한다고 느껴지면 당초에 생각했던 가격보다 훨씬 높은 응찰가격을 써 계획보다 비싸게 낙찰받는 경우가 많다. 경매에는 좋은 물건들이 끊임없이 나온다는 마음가짐으로 처음 목표했던 가격 이상으로는 절대 응찰하지 않겠다는 선을 분명하게 정해야 한다. 반면, 법원의 감정가격은 과거의 시세이므로 투자가치가 있다고 판단될 경우 감정가격 이상의 응찰가격을 제시하더라도 낙찰을 목표로 할 수 있는 합리적인 판단을 하는 것이 중요하다.
선순위 채권이 작은 것은 피하고, 명도에 대한 대책을 마련해야 한다.
힘들게 조사하고 분석하여 전략을 가지고 법원에 갔는데 경매가 취하되는 경우가 의외로 많이 발생한다. 또 낙찰을 받은 다음에 취하신청이 들어오는 경우도 있어 애써 준비한 투자자의 꿈이 물거품이 되기도 한다. 이는 선순위 채권이 작아 채무자가 빚을 갚아 취하되는 경우가 대부분이므로, 경매 투자자의 입장에서는 채무액이 많은 물건을 선택하는 것이 이러한 위험을 줄일 수 있는 안전한 투자라 할 수 있다.
또한 낙찰을 받아 소유권을 취득하는 과정에서 어려움을 호소하는 경우도 많다. 채무자나 보증인, 전세보증금을 날린 임차인 등이 억지를 부리게 되면 실질적인 입주까지 순탄하게 진행하기 힘들기 때문인데, 이럴 경우 집행관을 동행하여 강제집행하는 등 추가비용이 발생하고 일반인으로서는 쉽지않은 정신적, 시간적, 경제적 스트레스가 발생하므로 명도에 대해 경험자의 도움을 받는 등 대책을 마련해야 한다.
공매 물건을 동시에 투자대상으로 놓고 살펴보아야 한다.
공매는 자산관리공사에서 매각하는 것으로 국세와 지방세 등의 체납으로 국가나 지방자치 단체가 압류한 세무 체납자의 재산을 매각한 것과 금융기관이 돈을 갚지 않은 채무자의 담보물건의 매각을 자산관리공사에 위임한 것을 말한다.
한국자산관리공사 홈페이지(www.onbid.co.kr)에 접속하면 물건 소개도 받을 수 있고, 인터넷을 이용한 전자입찰도 가능하며, 특히 자산관리 공사 직원들이 해당 물건에 대해 기본적인 권리분석을 해주기 때문에 초보자에게 매우 유리하다. 또 경매가 대금을 일시에 납부해야 하는 반면, 공매는 대금을 분할 납부할 수 있고, 잔금을 모두 납부하지 않더라도 사용료를 내고 입주하여 이용할 수 있으며, 일부 물건에 대해서는 자산관리공사가 명도를 수행하는 경우도 있어 실수요자라면 경매보다 훨씬 쉽게 투자할 수 있어 노려볼 만 하다.
일반인들이 단순히 싸게 부동산을 구입할 수 있다는 것만으로 경매나 공매에 뛰어드는 것은 여러 가지 측면에서 위험할 수 있다. 어떤 투자도 그러해야 하듯이 사전에 투자방법이나 주의사항을 꼼꼼히 점검하고, 가상 투자를 통해 어느정도 경험을 쌓은 후 신중하게 투자를 결정해야 함을 잊지 말아야 한다.
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